作者：子非鱼

01 | 对炒房说不

为了遏制房价过快上涨，这座一线城市对炒房客下狠手了。

(资料图片仅供参考)

这座城市是与我们血脉相连的新加坡，虽然是国外，但其整治房价的措施，对国内具有非常好的借鉴作用。

4月27日，新加坡财政部、国家发展部和金融管理局联合发布的声明：

新加坡公民购买第二套住房的额外买家印花税将从17%提高到20%。对于购买第三套或以上住房的公民，以及购买第二套住房的永久居民，额外买家印花税将从25%提高到30%。对于购买任何房屋的外国人，印花税将从30%跃升至60%。此次上调自即日起生效。

新加坡在遏制炒房方面，本来力度就冠绝全球。在没有调整之前，新加坡公民购买第二套房，印花税税率为17%。也即如果购买第二套房子的总价为100万新加坡元，得缴纳17万印花税。

现在这个税率更高，上调至20%。第三套以上，则需要缴纳30%。当然，本地居民购买首套房，不需要缴纳任何印花税。

可以看到，新加坡在支撑居者有其屋和遏制炒作方面，处理得心应手。

以上还只是针对本地居民。对于外国人在新加坡购房，首套房印花税没有调整之前就得缴纳30%的印花税，现在翻倍上调至60%。

外国人购买一套100万的房子，得缴纳60万的印花税。

这一大招之下，除非你真的就想在新加坡立足，长久待下去，才愿意以这么大的代价购买房屋。如果只是来炒作，会让你血本无归。

02 | 新加坡房价上涨过快

引发这次新加坡上调印花税的原因，是新加坡疫情期间房价上涨过快。

2020年疫情爆发之初，全球经济均遭受了重要影响，新加坡更是遭遇严重影响的国家之一，当年二三四季度GDP跌幅都在10%以上。

不过，从2021年开始，新加坡优化了防疫措施，几乎放开了防疫。2021年新加坡经济迅速恢复。从上图可以看到，2021至2022年几个季度，新加坡的GDP增速大幅反弹。

人均GDP更是创下历史新高，达到了82794美元。位居全球第五，比美国还要高，仅次于卢森堡、爱尔兰、瑞士和挪威。

与此同时，在过去三年世界局势风云变幻之际，新加坡的体制优势显现，全球大量资金涌入新加坡。

同期，新加坡还开启了全球抢夺人才的大招。

在这种背景下，数据显示，根据新加坡金融管理局的数据，2022年，新加坡的资产管理规模高达5.4150万亿新加坡元（约合人民币27.97万亿元），比2020年增加16%，净流入的资金高达4480亿元（约合人民币2.31万亿元）。

来自伦敦一家投资咨询机构的研究显示，受国际局势影响，2022年大约有2800名资产净值达100万美元或以上的富翁迁移到新加坡，比疫情前2019年的1500人多出87%。

4480亿元新加坡元，也即2.31万亿资金涌入，推动了新加坡房价水涨船高，2022年新加坡房价涨幅超过了10%。

同时期的香港，因为疫情严重影响，而且防疫政策到去年年中才开始优化，导致香港疫情期间资金撤离，人口也随之撤离。

香港统计处披露的数据显示，2022年底香港人口临时数字为7333200人，与2021年年底人口比较减少68300人，跌幅0.9%。2021年年底至去年年底，本港有32500人出生，62100人死亡，自然减少29500人。

也就是说，2022年香港人口撤离了38800人。在资金和人口撤离之下，香港的房价也一路下跌。

香港与新加坡，有非常多的相同点。都是全球四大金融中心之一，都是免税之地，都是资金来去自由之地，人口出生率低，老龄化严重。

这两座城市一直都非常依赖全球人才输入来增加新鲜血液。

以新加坡来说，《2019年人口简报》显示，新加坡的总人口达到了570万，有430万公民和53万永久居民PR，还有168万非居民，约30%的外国人为新加坡经济发展作出了巨大贡献。

但在疫情三年之中，两座城市表现出了截然相反的发展形势。新加坡人口快速增加，而香港人口则在减少。

面对这种现状，香港去年三季度就开始优化防疫措施，同时发出了全球招纳人才令——“高端人才通行证计划”。

该计划接受三类合资格人士的申请：A类为申请前一年年收入达250万港元或以上的人士；B类则是本科毕业于全球百强大学，并在过去五年累计至少三年工作经验的人士；C类即申请前五年内，从全球百强大学本科毕业，但工作经验少于三年的人士。

其中，A、B两类人士可获发为期两年的通行证来港发展，不设人数限额；C类则设有上限，为每年10000人。

在该计划之下，香港人口开始回流增加，其房价下跌势头也得到了缓解。

新加坡虽然吸引了大规模资金和人才前来，但是房价不断上涨带来的压力，让一向以“居者有其屋”为标准的新加坡政府头疼，才有了上调印花税的做法。

房价这样涨下去，这让新加坡本地居民怎么办。

而且，如果房价得不到遏制，会反向削弱新加坡的人才竞争力。要知道新加坡大概是全球为数不多实现居者有其屋的国家。

03 | 新加坡，居者有其屋

新加坡面积非常小。我们都知道深圳非常小，只有1997平方公里，是北京的八分之一。但新加坡更小，只有733平方公里，只有深圳的三分之多一点。

这么少的土地，容纳了564万人，人口密度比深圳还大。

一个城市国家，固定的狭小的土地面积，决定了新加坡需要走出一条与其他国家不同的发展之路，不搞土地财政。

1959年新加坡共有人口158万，其中47％的人没有住房。为了解决居民住房问题，1960年颁布了《建屋与发展法》，根据该法令设立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”。

1964年新加坡正式推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋。

这是全球房地产史上划时代的大事情。

简单理解就是，新加坡将房屋划分为了两个圈子，一个圈子是商品房，给有钱人玩耍，让他们去玩商品房。另一个圈子则是组屋，给买不起商品房的人，政府提供居住。

而且，和我们所理解的保障房、共有产权房不同，新加坡的组屋无论是地段、品质还是配套，一点也不比商品房差。

最关键的是，组屋价格只有商品房价格的三分之一左右。

新加坡规定，新组屋的分配主要是针对新加坡无房家庭，并且每个家庭只能购买 一套新组屋，一生只有两次购买机会，单身人士需35岁以上才可购买新组屋；而永久居民和单身人士只能购买二手组屋。

屋主拥有及实际居住组屋至少5年，才可进入市场交易，但政府要征收10%-15%的附加费，此后组屋获得完整产权，不再受限。如果不满5年转让组屋，政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。组屋的 产权年限一般为99年，到期后需要还给要还给政府，极少数一部分政府会 按市价买回，然后重建组屋。

在组屋制度之下，新加坡成功实现了“居者有其屋”的梦想，房屋自有率高达91%，是香港、东京的两倍，是深圳的近3倍。

新加坡房屋结构是，72%为组屋，只有5%为私人住宅，23%为有地住宅。

正是因为有这种房屋种类，所以别看新加坡商品房价格位居全球前列，新加坡人从来没有为房子烦恼过。

深圳在2018年发起了“二次房改”，提出：

将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

但是囿于深圳发展空间已经进入了瓶颈期，可开发的空间非常有限。市场的房屋结构基本已经固化，仅靠新增的少量政策性住房，远远无法解决无房人群的居住需求。

最关键的一点是，我们没有新加坡的魄力，放弃土地财政。

其实，如果不搞土地财政，大幅压低土地价格，高房价的现状可以很好地破解。但是，目前已经发展到了这个阶段，突然以低价出让土地，风险也是蛮大。

已经成了骑虎之势，即便有魄力有决心效仿，也已经来不及了。不过，在针对炒房的压制上，的确可以学学新加坡。

上一轮房价大涨，主要是民间和企业热钱不断涌入拉动的。如果能够对炒房下狠手，我们的房价，也会逐渐回归，成功实现居者有其屋。